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土地一级开发ppp模式 从BT到PPP:土地一级开发的四种模式

2017年11月06日 来源:土地一级开发ppp模式 大字体小字体

从BT模式到PPP模式的演进路径及案例分析

产一二三级市场法律实务操作与案例精解:从土

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海南:未经省政府批准 不得实施土地一级开发

土地一级开发收益计算/土地一级开发投资收益

  BT模式简洁明了,企业收益稳定,风险较小,是一级开发企业常用的商业模式。如2010年5月,黑牡丹公司与常州新北区政府签署《新北区万顷良田工程建设委托协议》,常州新北区政府委托黑牡丹公司完成西夏墅镇和孟河镇境内总面积约为1538.10公顷的土地一级开发所涉及的拆迁、安置及土地整理、基础设施建设工作,委托建设期不超过两年,项目竣工后,新北区政府返还包括拆迁费用、安置费用、土地整理及基础设施建设费用、财务费用在内的建设成本及10%的加成收益。

  此案例中,黑牡丹公司既没有土地规划权,又没有土地经营权,仅负责拆迁、安置及土地整理、给排水等基础设施建设工作,不涉及学校、医院等公共配套项目,其盈利水平以土地开发总成本为基础,与土地出让收入无关,更不参与分配土地增值收益。新北区政府掌握了项目的规划权和土地经营权,能够确保项目的发展方向,但其需要对建设成本进行兜底,面临较大的财政及土地经营压力。

产业园区:从传统模式到PPP的演变

  很多地区对利润加成部分进行了相应规定,如北京规定:通过招标方式选择开发企业实施土地开发的,由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润,利润率不高于预计成本的8%;杭州规定:开发整理单位的利润和工作经费按照实施方案测算的开发整理成本总额的10%以内予以核定;昆明规定:市级国有投资公司组织实施的土地一级开发整理项目,统一按照审计所确定的总投资额的16%给予投资回报,并计入土地收储成本;

  土地补偿模式指土地一级开发商在完成规定的土地一级开发任务后,土地储备中心并不是给予现金计算,而是给予开发企业一定面积土地作为补偿(可能需要走形式上的招拍挂)。在土地补偿模式下,项目竣工后需由第三方审计机构、第三方土地评估机构对开发成本及土地价值进行科学评估,以便合理结算。

土地一级开发策划:从BT模式到PPP模式的演进

  土地补偿模式从BT模式的基础上演变而来,是开发商曲线拿地,实现一二级联动开发的典型的商业模式。对于开发商而言,该模式有利于获取优质土地,从二级开发市场获取远多于一级开发的资金回报,但要承担巨大的现金流压力;对于政府而言,该模式无需政府财政兜底,减轻了财政压力,同时拥有该地块的规划权和土地经营权,有利于确保项目的整体发展方向,但土地补偿绕开了招拍挂,或使招拍挂形式化,有悖公开、公平、公正原则,具有一定的灰色性和政治风险,因此,土地补偿属于较为隐秘的商业模式,市场上公开的此类案例几乎没有。其流程大致如下图所示:

    在PPP模式下,开发商成为土地开发、土地经营甚至区域经营的绝对主力,其既有土地规划权也有土地经营权,不仅负责常规的基础设施建设,也负责公共设施的建设管理,还要负责产业规划、产业招商等产业服务工作,其收益主要来自由区域经营而新产生的土地、税收等收入,合作期限完成后,将项目所有权、经营无偿移交给政府。政府将土地开发、土地经营、区域经营的权利授权给开发商,掌控区域发展方向的难度增大,但政府无资金投入,也无需兜底,没有任务财政压力,但需要制定严密、周全的监督监管措施,以防项目失败或发生重大发展偏差。

  经过近20年的不断探索,我国土地一级开发领域在任务界定、权责分配、商业模式、资金融通、监管机制、风险控制等方面不断规范,从商业模式上看,我国土地一级开发经历了从BT模式到土地补偿模式再到利润分成模式的演进,未来将向PPP模式进一步发展。

  第二,需要突破政府部门传统认识中土地一级开发成本的组成,不仅将土地开发必须成本如用地性质转变、征地拆迁安置、三通一平计入PPP模式的土地一级开发成本中,还应将景观建设、教育配套、交通配套等提升土地价值和完善城市功能的开发成本适当的计入PPP模式的土地一级开发成本中。从而达到政府与社会资本公共运营土地一级开发项目的最终目的。

土地一级开发模式 土地一级开发模式有哪些?土

  土地一级开发的BT模式又称固定收益模式或工程总包模式,指土地一级开发企业接受土地储备中心的委托,按照土地利用总体规划、城市总体规划等,对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地,统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设,土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营加成。

  土地一级开发的商业演进:模式对比及案例分析

  ▍二、土地补偿模式

  【导读】上世纪90年代,为解决土地资产流失等问题,上海市成立土地发展中心,作为国有土地的储备机构,土地储备制度就此诞生并迅速在全国范围内得以推广,土地储备制度大致包括土地收购、土地储备、土地出让三个环节,其中土地储备环节即是将不具备土地出让条件的生地做成可出让的熟地的过程,土地一级开发作为一项独立的土地开发环节正式登上历史舞台,此后云南城投、上海城投、漳州发展、泰达股份、黑牡丹、张江高科、北科建、华夏幸福等企业纷纷进入土地一级开发领域,充当土地一级开发商的角色。

?干货:从BT模式到PPP模式的演进路径及案例

  以成都市为例,根据该市2007年发布的《关于积极引进和规范社会资金进行一级土地整理的意见》第一条的规定:一级土地整理应当以土地利用总体规划和城市总体规划为依据,并符合城市、区域功能定位和经济社会发展要求。只有符合成都市的总体规划条件和经济社会发展等要求的项目才具备合法性。

  省级财政、国土资源主管部门和人民银行分支机构、银监部门应当加强对市县土地储备和资金管理工作的指导,督促市县相关部门认真贯彻落实本通知规定,并于2017年3月31日前,将本地区贯彻落实情况以书面形式报告财政部、国土资源部、人民银行和银监会。

  《天津市土地整理储备成本控制与管理办法》(2011年)规定:“贷款利息按照土地收购整理规定的期限和实际利率计算,贷款利率应不高于贷款时中国人民银行规定的同期贷款基准利率。通过银团贷款融资的,可以将银行按照有关规定收取的贷款安排费、承诺费等相关费用计入财务费用”;

一级土地整理 从城市建设到城市运营

  ▍三、利润分成模式

  此案例中,黑牡丹公司拥有一定的土地规划权,其盈利水平不仅以土地开发总成本为基础,更与土地出让收入有关,于此同时,公司也有一定的土地经营权,为了增加土地分成收入,公司不仅负责拆迁、补偿、土地平整等常规的土地开发事项,也会负责一些环境景观建设(如加强景观和园区的规划建设、改造河湖等)、公共配套设施建设等以提升土地价值。新北区政府在让渡部分土地增值收益的同时,引入了市场化的土地开发力量,有利于深度挖掘土地的潜在价值,但政府需对开发商的土地开发投入进行兜底,有一定的财政压力。

  ▍一、BT模式

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